欢迎来到山东舜合工程测绘有限公司!
服务热线:0531-86012991

新闻中心

News

当前位置: 主页 > 技术讲堂 > > 详情

我公司房产测量工作在司法鉴定工作中的应用

来源:未知 发布时间: 2017-03-27 浏览:    房产测量,司法鉴定,房产面积纠纷http://www.sdshgcch.com

        住房问题是关系到国计民生的大问题,随着近年来房地产业的快速发展,房产面积纠纷日益增多,诉诸法律的情况已比较常见。此类纠纷的焦点往往在建筑面积上,而房屋面积测量是一项专业性很强的工作,我公司在工作过程接触了这类委托工作,做了一些尝试,在实践中摸索出了一些经验。
1房产测量鉴定工作的意义
        房产测量作为对房屋面积进行测算的具体形式有着重要的意义。首先,房产测量的全过程、面积计算及其测量精度都有严密的科学性,是产权产籍管理部门为产权人提供法律保护的重要依据。房产测量的结果一经房产管理部门确认发证即具有法律效力,是处理产权纠纷的重要依据,它直接关系到购房人的切身利益。
        房产测量按照国家有关部门制定的房地产测绘技术标准和有关房屋及其用地的有关信息和资料,通过对房屋自然状况和权属状况的专业测量,弄清城市房屋和土地占有位置、面积及其用途等状况,从而为房地产产权的管理提供基础数据。这些数据是核发房屋所有权证和土地使用权证的重要组成部分,也是建房地产档案的原始资料。因此,房产测量是进行城市土地资源开发利用,城市规划建设管理必不可少的基础资料。
        房产测量也是检验商品房买卖面积是否缩水的重要手段。当前由于商品房价格居高不下,部分开发商在利益的驱使下时常会打起面积的主意,推广和进行房产测量有利于保证买卖双方的利益,有利于维护正常的市场。
        因此,房产测量应用于司法鉴定工作中对维护各方的利益,在息诉止争方面能起到积极作用,促进社会稳定,达到社会和谐。
2司法鉴定过程中房产测量的特点
        房产面积鉴定工作是司法工作的重要组成部分,是一项程序性极强的工作,它要求每一步都要具有明确的法律依据,严格按照法律规定的程序和步骤开展工作,保证此项工作的合法性、有效性、公正性。
       (1)从事鉴定工作需要具备相应资质。
        从事测绘活动的单位,必须取得《测绘资质证书》,并在其资质等级许可的范围内从事测绘活动。房产测绘必须在取得测绘资质后向当地省(市)级人民政府申请许可。因此在从事房产面积测绘司法鉴定活动中一定要注意资质的有效性。
       (2)需要接受委托。
        一般情况下当事人申请鉴定,法院和双方当事人对鉴定机构协商一致后会征询鉴定单位的意见,法院才会出具相关司法鉴定委托。此时应对法院提供的资料详细的解读,结合双方争议的焦点,判断能否给出明确的结论再接受委托。
       (3)鉴定过程要按照法定程序进行。
        房产测量鉴定过程要经过接受委托、工作方案、制订现场、数据采集、数据处理、计算分析和出具鉴定报告和结论。
       (4)鉴定结论要符合特定要求。
        除按市相关规定出具房屋土地测量技术报告书外,还应编写鉴定过程说明,在说明中对鉴定过程进行详细说明,对取得的结论进行论证,并给出明确的结论。委托书、鉴定人鉴定资格证明、仪器检定证明等应做为附件反映在成果中。
       (5)需要接受质证。
        对已形成的鉴定结论,提交给法院后,法院会及时转发给各利益相关人。在规定的时限内相关利益人提出对鉴定结论进行质证,法院会书面通知鉴定人开庭时间、地点,鉴定人要按时参加质证,对各方的涉及鉴定工作的质疑如实解答,论证鉴定结论的正确性和可靠性。
3应用实例
       2015年我们接受委托对某房屋的分户应分摊的共有共用建筑面进行确认。
       (1)工作计划及外业数据采集。
        接受委托后,针对工作对象我们制订了详细的工作计划,对人员准备、仪器准备、现场条件准备、现场工作安排等详尽地做出了安排,因此保证了现场工作的顺利开展。外业数据采集因为需进行现场固定,且再次进场作业的可能性较小,因此外业数据采集除满足房屋各类面积的计算要求外,应尽量多采集一组可相互验证的数据资料,对各房屋的现状等信息全面收集,对无法进入的房间只要是对数据和结论产生可能的影响,就应想办法进入到相应的房间内,不能臆断。
       (2)数据处理。
        主要采用房产数字化测图技术对采集的信息通过计算机数据处理,再经过图形生成和编辑,获得房产数字化图。从获得房产数字化图中提取房屋分层投影面积、共有共用部位面积、分户套内面积等信息,依据房产测量的相关规定和分摊说明对各户应分摊共有共用面积进行计算。
       (3)报告的编写。
        报告编写工作主要是鉴定过程的说明的编写,要在说明中对鉴定工作的过程进行完整说明,对鉴定结论的形成运用通俗语言进行一步步的论证推进,最后形成结论。论证过程中引用的数据应全部来源于数据处理形成的房屋面积测绘技术报告书,保证具有可逆性和可重现性。
       (4)鉴定结果。
       鉴定结果是一份完整的技术报告书和鉴定说明、鉴定依据、鉴定人资质的合订本。我公司在多次的鉴定工作中形成目录格式为:
       附件一:委托鉴定函,受托测绘声明。
       测绘说明:XXXX房屋共有共用分摊面积确认工作说明。
       测绘成果:①房屋建筑面积总表;②房屋建筑面积分层汇总表;③共有共用建筑面积分层汇总表;④房屋分户建筑面积分摊计算明细表;⑤房屋分层平面示意图。
       附件二:XXXXX公司测绘资质证书(含营业执照)。
       附件三:相关仪器检定报告。
       附件四:XXXX建筑面积分摊原则。
4工作中应注意的问题
       (1)应选派工作能力强,具有良好的沟通和协调能力,责任心强的房产测量人员参与并负责。
       (2)应注意工作纪律,和利益各方保持一定的距离,最好不留电话不留联系方式,一切联络全通过法院相关人员,保证鉴定结论的公证性不受质疑。
       (3)对于工作中的每一步都严格按照程序要求进行,不要因为进度要求或其他客观条件达不到而忽略某一步的工作。需要各方签字的要签字,利益各方的代表人应有授权委托,此项可通过法院工作人员确认。
       (4)重视鉴定说明的编写,将专业数据转化为外行人能看得懂的语言进而对鉴定结论的正确性进行论证,达到令人信服的目的。
       (5)认真对待质证程序,要按时到指定法庭报到,并出现在开庭现场,对原被告双方对成果及鉴定结论提出的疑问要认真作答,对鉴定工作以外的提问征得法官同意后可以不作答。




更多请访问  房屋测绘公司网站http://www.sdshgcch.com